기초연금 받으면서 주택연금도 가능한가 2026
— 역모기지 수령액·조건 완벽 정리

주택연금이란?

주택연금(역모기지론)은 자가 주택을 담보로 제공하고, 살아있는 동안 매달 연금을 수령하는 금융상품입니다. 한국주택금융공사(HF)가 운영하며, 주택 소유자가 사망하면 HF가 주택을 처분해 대출금을 회수합니다. 주택을 팔지 않고도 노후 생활비를 마련할 수 있어 '거꾸로 가는 모기지'라고 부릅니다.

주택연금 가입 조건 (2026년 기준)

• 연령: 주택 소유자 또는 배우자 중 1명이 만 55세 이상
• 주택: 공시가격 9억 원 이하 주택 1채 (2주택자는 3년 이내 1주택 처분 조건부 가입 가능)
• 거주 요건: 담보 주택에 실제 거주 중이거나 보증금 없는 월세 제공 가능
• 소득·재산 기준: 별도 소득·재산 제한 없음 (기초연금 수급자 포함 가입 가능)

주택연금 월 수령액 예시

주택연금 월 수령액은 주택 가액, 가입 연령, 지급 방식에 따라 달라집니다. 아래는 2026년 기준 종신지급방식(정액형) 예시입니다.

주택 공시가격	만 60세 가입	만 65세 가입	만 70세 가입	만 75세 가입
1억 원	약 16만 원	약 21만 원	약 27만 원	약 35만 원
2억 원	약 32만 원	약 42만 원	약 54만 원	약 70만 원
3억 원	약 48만 원	약 63만 원	약 81만 원	약 105만 원
5억 원	약 80만 원	약 105만 원	약 135만 원	약 175만 원

※ 위 수치는 참고용 추정액이며, 실제 수령액은 HF 주택금융공사 홈페이지(hf.go.kr) 또는 콜센터(1688-8114)에서 정확히 확인해야 합니다. 금리·주택가격 변동에 따라 달라집니다.

기초연금에 미치는 영향

주택연금을 받기 시작하면 기초연금 수령액이 줄어들 수 있습니다. 이는 주택연금 수령액이 소득인정액에 반영되기 때문입니다.

소득인정액에 반영되는 방식

주택연금 수령액은 기타소득으로 간주되어 소득인정액에 포함됩니다. 소득인정액이 기초연금 선정기준액(2026년 단독 기준 약 228만 원/월 예상)을 초과하면 기초연금 수급 자격 자체가 박탈될 수 있습니다. 소득이 선정기준액 이하라면 수급은 유지되지만 소득이 늘어난 만큼 기초연금이 감액될 수 있습니다.

실제 계산 사례

예시: 만 70세, 소득 없음, 공시가격 2억 원 주택에 주택연금 가입 시

• 주택연금 월 수령액: 약 54만 원
• 기존 소득인정액: 0원 (소득 없음) → 기초연금 전액 수령
• 주택연금 가입 후 소득인정액: 약 54만 원 반영
• 기초연금 감액 계산: 소득인정액이 증가해 기초연금이 일부 감액 (감액폭은 개인마다 다름)

대부분의 경우 주택연금으로 늘어나는 수령액(월 수십만 원)이 기초연금 감액분(월 수만 원)보다 훨씬 크기 때문에, 전체 노후 소득은 오히려 증가하는 경우가 많습니다. 단순히 기초연금 감액만 보고 주택연금을 기피하는 것은 손해일 수 있습니다.

주택연금 신청 방법

주택연금 신청은 한국주택금융공사(HF)를 통해 진행합니다. 아래 절차를 순서대로 따르세요.

주택연금 vs 주택 처분 후 임대

구분	주택연금 (역모기지)	주택 처분 후 임대 거주
거주	평생 기존 주택 거주 가능	임차인으로 전환 (이사 필요)
수입	월 연금 수령 (주택가액 기준)	매매 대금 → 임대료 지출
집값 상승 혜택	가입 후 집값 올라도 연금액 변동 없음	매매 시 시세차익 실현 가능
상속	주택 처분 후 잔여 가치 상속	매매 대금 운용수익 상속
기초연금 영향	수령액이 소득인정액에 반영	임대료 수입이 소득인정액에 반영
리스크	집값 하락 시 추가 부담 없음	임대료 인상, 이사 부담

자주 묻는 질문 (FAQ)

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